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市區新盤 為何貴過半山樓？
2011年05月07日 星期六
香港政府早前公布推出更多土地，希望藉着增加供應而令樓市降溫，但可能是紅磡高山道地皮賣得太好，令樓市在復活節後大幅「復活」，市場頻錄反價及短綫獲利成交，一手盤更是陸續加價，大量非傳統豪宅區錄得豪宅成交價，只要在市區港鐵站步行範圍之內，就不要期望新盤可以低於一萬元一平方呎。在五˙一假期中，很多新盤都錄得Happy成交價（Happy的當然是發展商），例如筲箕灣某單幢新樓賣到萬五元，黃大仙新盤特色戶最高更賣$1.8萬一呎！
山頂貴氣 源自殖民地思想
對於普羅大眾的香港小市民打工仔，相信腦內定必產生了很多「點解、點解」的問號：點解港鐵站附近的新盤，可以貴過半山傳統豪宅？點解有人會用每呎$1.8萬買黃大仙，$2萬買灣仔街市附近的樓盤，而不選擇每呎$1.2萬的干德道、羅便臣道二手樓？買樓成日說要看Location、Location及Location，住半山不是感覺上豪過住黃大仙嗎？點解？點解？
對於傳統的香港人，都會覺得住在半山，比較灣仔或黃大仙港鐵站附近更為貴氣；但其實這是香港人的想法，世界上大部分人卻未必是這樣想。在百多年前的英國殖民地時代，山頂是不准華人入住，住在山頂及半山區的，主要以英國人、高官及大洋行高級職員為主。直至1906年何東向香港總督及行政局申請，才成為首位在太平山山頂居住的華人（其實嚴格來說，何東也不能算是首位住山頂的華人，因為其生父為英籍荷蘭裔猶太人，他是歐中混血兒），雖然在二次大戰之後，有更多華人可以搬進去，但全部非富則貴，窮人是沒可能住山頂、干德道或羅便臣道的。
這一百多年的歷史，為半山製造了貴氣的感覺，但對於世界上其他的人，卻不會有這種感覺。在全世界很多地方，都是以市中心的樓宇最為值錢，例如上海呎價最貴就是黃埔江附近的住宅，北京是一二環的市中心最貴，美國紐約曼哈頓第五街是世上最昂貴街道之一，該大道的樓價平均每呎為五萬美元；多數城市中，由於交通上的不便，半山區的平均呎價，都未必及得上市中心的樓盤。
市中心新樓 受國內客歡迎
筆者試舉一個例子，或令各位更易明白。假設你要到其他國家買樓投資，如在泰國曼谷買房子，假若呎價一樣的話，以下將會如何選擇？
1. 新樓 vs 舊樓
2. 地鐵上蓋 vs 坐十分鐘巴士才到地鐵
3. 中心人流極高之地 vs 寧靜半山區
4. 市中心平地 vs 山上
相信對於以上問題，多數人會選擇前者而非後者。所以對於一個上海或北京人來說，當他想起國內買樓的經驗，會認為維港附近的樓是最貴的，市中心旺區的樓也應該很貴，其次是香港九龍港鐵站附近；半山要轉車才到港鐵站的，就可能差一點了，至於淺水灣赤柱大潭等地是「郊區」，應該是太遠吧！對於這種想法，在殖民地生活了數十年的香港人是很難明白的。
eddielam@citics.com.hk
撰文: 林一鳴博 士中信証券國際董事（零售證券業務發展）

經濟日報