置業家居
地產代理 轉攻國內客
內地限購 反利港市
2011年05月07日 星期六
剛於過去一連五天黃金周假期內舉行的「2011年中國（深圳）春季房地產交易會暨城市土地展」，因受限購令及多重房策陰影籠罩，今年查詢氣氛不及去年暢旺，但卻造就近年積極北上開拓「水源」的香港地產代理參展招商，實行主動出擊廣納國內客源。
深圳自1992年開始，每逢春、秋兩季都會舉行大型房地產交易會，迄今已踏入第36屆。於剛過去的4月30至5月4日，一連五天在深圳會展中心1號館進行的春季交易會（下稱春交會），吸引多個省市地區發展商為旗下新盤項目進行展覽招商，開幕首天單日已錄得逾4,000人次參觀。
新招壓市 春交會旺丁不旺財
但礙於國內最近頒布限購令及多重房策，買賣氣氛受壓，就連國內傳媒亦指「參觀人多，但出手（買樓）人少」。內地發展商為吸引人流，除場外派員派發宣傳單張外，場內亦安排美女、泳裝模特兒站台，更不時出動人肉流動展板介紹新盤救亡。中原地產亞太董區董事總經理陳永傑指受內地限購令影響，反而令國內客轉軚查詢香港物業，有利本港市場，今年展銷會已吸引逾萬人次參觀及查詢。
其實中原於去年秋交會已首次參加國內展銷，負責籌備是次春交會的項目發展及投資部聯席董事林悅豐指，場內極大部分屬國內代理的展銷攤位，香港代理僅此一家，租用兩個展銷位，印製逾5萬份新盤宣傳小冊子，出動逾30名代理在場講解。記者就現場所見，國內買家不僅對香港新盤不感陌生，更有不少買家即場留下聯絡資料。中原將安排逾百組客戶，稍後來港參觀新盤。
鐵路沿綫千呎盤較受歡迎
林悅豐指，前往春、秋交會索取本港物業資料的國內客，大致可分為兩類，一類買家從未到港，對本港樓市或買賣手續等毫無認識，希望透過交易會索取資料，作初步認知。「國內同樣面對通脹壓力，為免資金被蠶食，不少買家會考慮買樓保值，但礙於國內買賣規範較多，遂有意來港尋找資金出路，但這類客人對香港物業認知有限，需要再作深入講解。」
另一類買家可能是一早已透過投資者入境計劃申請移民到港，但基於工作需要較長時間居於國內，香港單位只作度假之用。由於他們經常穿梭中港，對香港樓市有一定認知，遇有閒錢便會多購單位作長綫投資。「此類買家熟悉市況，一早已鎖定某區某類間隔。買家遇啱時間來港，大可即睇即買。」
林氏總結去年秋交會經驗，國內客來港投資及自用比例約六四之比，當中較關心單位升值力，皆因國內買樓投資回報率僅1至2厘，較香港單位回報約3至4厘為低，希望透過在港投資保本升值。「國內買家較喜歡購買鐵路沿綫屋苑，方便往返羅湖及機場，同時亦喜歡住近鄉里，同聲同氣方便照應。涉銀約$800萬至$1,000萬，面積約千呎單位就最啱心水。」
內地客在港置業比例增至三成
此外，國內買家普遍鍾情於全新一手單位，並會集中選擇中低層。「皆因國內物業樓高有限，香港物業動輒五、六十層高，反而不習慣。景觀方面，由於不少國內客住在內陸地區，平時多見樹木少見海，若資金許可亦會首選海景。」
香港置業行政總裁李志成指，近年不少發展商積極北上軟銷，或夥拍香港地產代理透過龐大的國內分行網絡「打入」國內市場。軟銷地點更由深圳、廣州、上海、北京等地外，逐漸向外滲透至內蒙呼和浩特、鄂爾多斯、海南島等二、三綫城市。事實上，近年內地客在港置業的比例亦明顯增加，根據該行統計，由過往一成，遞增至現時約兩至三成。
美聯稍後關閉上海8間分行，深圳分行食正國內客來港買樓趨勢，下半年將新增20間分行。利嘉閣自09年進軍上海至今，仍是「蝕住做」，但集團將留意市況重開部分分行，甚或增開分行。
除了大行對國內客源虎視眈眈外，其實近年才冒起的置業18亦有精密部署。該行早於09年在浙江省溫州市設立辦事處，論前綫及分行數目不及中原及美聯兩大集團，但掌握大量內地客資訊，並經常為發展商穿針引綫，今年將斥資數百萬在國內多個重點城市，包括重慶、西安、福建泉州等設立辦事處，擴大生意版圖。
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帝峯˙皇殿現樓 多內地客捧場
港府於去年11月19日宣布增加額外印花稅後，令短綫投資者被逐離場，發展商為廣納客源，在未取得預售樓花同意書前已提早在港軟銷外，更紛紛北上開拓「水源」，引導到港灌溉香港物業市場。其實，發展商北上吸客並非新鮮事，但估計將來發展商為國內買家提供五花八門的銷售服務將成為主要趨勢。
剛過去的五˙一黃金周，奧運站帝峯˙皇殿亦錄得逾百組買家參觀現樓，當中約七成屬內地客，足見國內客對港物業的捧場度及購買潛力。
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國內準買家的話
武漢王小姐 擬來港買樓投資
來自武漢的王小姐，第一次參觀春交會，索取了不少本港新盤資料，打算稍後來港了解環境及睇樓。「國內物業買賣限制多，資金缺乏出路，所以打算到港買樓作長綫投資。」
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湖南蕭先生 買商廈靈活性較高
祖籍湖南的蕭先生，家人已移居香港，是次出差路經深圳順道參觀春交會，希望了解香港商廈投資前景。「香港樓價及息口均較國內低，家人希望在港購買商廈作長綫投資，因為商廈不受額外印花稅限制，靈活度較買住宅為高。」
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湖北蔣先生 欲買磚頭抗通脹
經常來港洽商的湖北蔣先生，亦有意來港購買單位。「對香港市況不了解，未有心水地區或樓盤，先索取資料研究，選擇的單位最好可作自用，甚至投資對抗通脹。」
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山西馬先生 香港樓有質素保證
來自山西的馬先生認為內地買樓限購措施多，投資缺乏前景，朋友向他教路買香港樓作投資。「朋友已移居到港，若落實買樓亦會考慮在附近居住，方作照應。香港樓的配套、質素有保證，樓價並不算貴。」
撰文: 彭寶珍

經濟日報