置業家居
買樓收租 有辣有唔辣
2011年05月07日 星期六
有一對任職金融界的夫婦，受西方教育薰陶加上深諳理財原則，兩人的生活開支或多或少用上會計概念作結算。好像丈夫每月給予妻子家用，但出外用餐便會由妻子結賬，除非是請客才會由丈夫付鈔，旁人眼中睇會覺得這對夫婦未免現實了一點，但站在理財原則上看，數目均真一點又不無道理。
夫婦二人暫時未有置業，但妻子對於每月繳付租金「有去無回」感到不值，反覆研究買樓是否划算，惟丈夫卻認為，只要投資得宜，利用投資回報去租樓，總比用真金白銀買樓綁死自己更靈活，說法各有道理。
租樓＝租金有去無回
妻子眼見租金流向別人，一直心心不忿，遂有意與姊姊在現居附近物色居所，待姊姊購入單位後，與丈夫租住單位。至少可以保證租客質素及一定「有租交」外，這對夫婦亦可剔除業主加租迫遷問題，再者單位又可按市況出售，賺取差價，屬於一家便宜兩家着的做法。
筆者認為友人妻子的建議不俗，姊姊買樓收租可作為投資，加上租客質素及租金已有保證，大可印印腳收租或按市況放售，唯一商榷之處是租金如何釐定？究竟應以「親情價」出租或是按市價出租？若打親情牌，以低於市價出租單位，對於業主（即其姊姊）又有何投資價值可言，但若高於市值月租出租單位，市場又似乎大有選擇，犯不着要高價承租，處境陷於兩難。
讀者或許要弄明白一個道理，買樓收租當然可視租金為收入，若作自用的話，其實是業主放棄收取租金的權利，將成本加諸在自己身上而已。
做包租公 穩賺3至4厘回報
能力許可，無不想買一個單位作自用，再買一間作投資。可是金融海嘯淹至，才令投資者驚覺高風險投資產品的危險性，改為投資磚頭，至少輸極都仲有間屋，總比得張紙（股票）來得穩健。加上通脹殺埋身，不少投資者亦會傾向購買實物（單位）作保本增值，間接令樓價獲得支持，收租至少穩賺3至4厘回報，猶勝銀行低微存息。
說實在，誰不想做包租公、包租婆，「翹埋雙手」租客幫你交租，幫你供樓，想起都覺興奮。但出租單位的風險是遇上租霸，「大概是見面時覺得對方斯斯文文，但租住後行為就十分驚人。」不單無租交，還可能強佔單位、破壞設施，即使業主出動執達吏封屋，甚至幾經折騰告上法庭，可能已用上幾個月或一年時間才收回一個「溶溶爛爛」軀殼，欲哭無淚。
在大多數情況下，現時租客及業主都是透過代理配對，按慣例雖然業主及租客事成後，各需繳付半個月租金作為佣金，透過代理出租單位，業主至少可以減低「遇人不淑」的風險，而且一旦遇上雙方爭拗，地產代理亦可從中調停，既可避免與租客（或業主）正面爭執，更可省卻不少處理時間，屬於雙贏方法。
simonsplee@gmail.com
撰文: 李兆波 中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師
經濟日報