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地產代理 轉攻國內客
內地限購 反利港市
2011年05月07日 星期六
剛於過去一連五天黃金周假期內舉行的「2011年中國（深圳）春季房地產交易會暨城市土地展」，因受限購令及多重房策陰影籠罩，今年查詢氣氛不及去年暢旺，但卻造就近年積極北上開拓「水源」的香港地產代理參展招商，實行主動出擊廣納國內客源。
深圳自1992年開始，每逢春、秋兩季都會舉行大型房地產交易會，迄今已踏入第36屆。於剛過去的4月30至5月4日，一連五天在深圳會展中心1號館進行的春季交易會（下稱春交會），吸引多個省市地區發展商為旗下新盤項目進行展覽招商，開幕首天單日已錄得逾4,000人次參觀。
新招壓市 春交會旺丁不旺財
但礙於國內最近頒布限購令及多重房策，買賣氣氛受壓，就連國內傳媒亦指「參觀人多，但出手（買樓）人少」。內地發展商為吸引人流，除場外派員派發宣傳單張外，場內亦安排美女、泳裝模特兒站台，更不時出動人肉流動展板介紹新盤救亡。中原地產亞太董區董事總經理陳永傑指受內地限購令影響，反而令國內客轉軚查詢香港物業，有利本港市場，今年展銷會已吸引逾萬人次參觀及查詢。
其實中原於去年秋交會已首次參加國內展銷，負責籌備是次春交會的項目發展及投資部聯席董事林悅豐指，場內極大部分屬國內代理的展銷攤位，香港代理僅此一家，租用兩個展銷位，印製逾5萬份新盤宣傳小冊子，出動逾30名代理在場講解。記者就現場所見，國內買家不僅對香港新盤不感陌生，更有不少買家即場留下聯絡資料。中原將安排逾百組客戶，稍後來港參觀新盤。
鐵路沿綫千呎盤較受歡迎
林悅豐指，前往春、秋交會索取本港物業資料的國內客，大致可分為兩類，一類買家從未到港，對本港樓市或買賣手續等毫無認識，希望透過交易會索取資料，作初步認知。「國內同樣面對通脹壓力，為免資金被蠶食，不少買家會考慮買樓保值，但礙於國內買賣規範較多，遂有意來港尋找資金出路，但這類客人對香港物業認知有限，需要再作深入講解。」
另一類買家可能是一早已透過投資者入境計劃申請移民到港，但基於工作需要較長時間居於國內，香港單位只作度假之用。由於他們經常穿梭中港，對香港樓市有一定認知，遇有閒錢便會多購單位作長綫投資。「此類買家熟悉市況，一早已鎖定某區某類間隔。買家遇啱時間來港，大可即睇即買。」
林氏總結去年秋交會經驗，國內客來港投資及自用比例約六四之比，當中較關心單位升值力，皆因國內買樓投資回報率僅1至2厘，較香港單位回報約3至4厘為低，希望透過在港投資保本升值。「國內買家較喜歡購買鐵路沿綫屋苑，方便往返羅湖及機場，同時亦喜歡住近鄉里，同聲同氣方便照應。涉銀約$800萬至$1,000萬，面積約千呎單位就最啱心水。」
內地客在港置業比例增至三成
此外，國內買家普遍鍾情於全新一手單位，並會集中選擇中低層。「皆因國內物業樓高有限，香港物業動輒五、六十層高，反而不習慣。景觀方面，由於不少國內客住在內陸地區，平時多見樹木少見海，若資金許可亦會首選海景。」
香港置業行政總裁李志成指，近年不少發展商積極北上軟銷，或夥拍香港地產代理透過龐大的國內分行網絡「打入」國內市場。軟銷地點更由深圳、廣州、上海、北京等地外，逐漸向外滲透至內蒙呼和浩特、鄂爾多斯、海南島等二、三綫城市。事實上，近年內地客在港置業的比例亦明顯增加，根據該行統計，由過往一成，遞增至現時約兩至三成。
美聯稍後關閉上海8間分行，深圳分行食正國內客來港買樓趨勢，下半年將新增20間分行。利嘉閣自09年進軍上海至今，仍是「蝕住做」，但集團將留意市況重開部分分行，甚或增開分行。
除了大行對國內客源虎視眈眈外，其實近年才冒起的置業18亦有精密部署。該行早於09年在浙江省溫州市設立辦事處，論前綫及分行數目不及中原及美聯兩大集團，但掌握大量內地客資訊，並經常為發展商穿針引綫，今年將斥資數百萬在國內多個重點城市，包括重慶、西安、福建泉州等設立辦事處，擴大生意版圖。
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帝峯˙皇殿現樓 多內地客捧場
港府於去年11月19日宣布增加額外印花稅後，令短綫投資者被逐離場，發展商為廣納客源，在未取得預售樓花同意書前已提早在港軟銷外，更紛紛北上開拓「水源」，引導到港灌溉香港物業市場。其實，發展商北上吸客並非新鮮事，但估計將來發展商為國內買家提供五花八門的銷售服務將成為主要趨勢。
剛過去的五˙一黃金周，奧運站帝峯˙皇殿亦錄得逾百組買家參觀現樓，當中約七成屬內地客，足見國內客對港物業的捧場度及購買潛力。
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國內準買家的話
武漢王小姐 擬來港買樓投資
來自武漢的王小姐，第一次參觀春交會，索取了不少本港新盤資料，打算稍後來港了解環境及睇樓。「國內物業買賣限制多，資金缺乏出路，所以打算到港買樓作長綫投資。」
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湖南蕭先生 買商廈靈活性較高
祖籍湖南的蕭先生，家人已移居香港，是次出差路經深圳順道參觀春交會，希望了解香港商廈投資前景。「香港樓價及息口均較國內低，家人希望在港購買商廈作長綫投資，因為商廈不受額外印花稅限制，靈活度較買住宅為高。」
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湖北蔣先生 欲買磚頭抗通脹
經常來港洽商的湖北蔣先生，亦有意來港購買單位。「對香港市況不了解，未有心水地區或樓盤，先索取資料研究，選擇的單位最好可作自用，甚至投資對抗通脹。」
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山西馬先生 香港樓有質素保證
來自山西的馬先生認為內地買樓限購措施多，投資缺乏前景，朋友向他教路買香港樓作投資。「朋友已移居到港，若落實買樓亦會考慮在附近居住，方作照應。香港樓的配套、質素有保證，樓價並不算貴。」
撰文: 彭寶珍

經濟日報

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市區新盤 為何貴過半山樓？
2011年05月07日 星期六
香港政府早前公布推出更多土地，希望藉着增加供應而令樓市降溫，但可能是紅磡高山道地皮賣得太好，令樓市在復活節後大幅「復活」，市場頻錄反價及短綫獲利成交，一手盤更是陸續加價，大量非傳統豪宅區錄得豪宅成交價，只要在市區港鐵站步行範圍之內，就不要期望新盤可以低於一萬元一平方呎。在五˙一假期中，很多新盤都錄得Happy成交價（Happy的當然是發展商），例如筲箕灣某單幢新樓賣到萬五元，黃大仙新盤特色戶最高更賣$1.8萬一呎！
山頂貴氣 源自殖民地思想
對於普羅大眾的香港小市民打工仔，相信腦內定必產生了很多「點解、點解」的問號：點解港鐵站附近的新盤，可以貴過半山傳統豪宅？點解有人會用每呎$1.8萬買黃大仙，$2萬買灣仔街市附近的樓盤，而不選擇每呎$1.2萬的干德道、羅便臣道二手樓？買樓成日說要看Location、Location及Location，住半山不是感覺上豪過住黃大仙嗎？點解？點解？
對於傳統的香港人，都會覺得住在半山，比較灣仔或黃大仙港鐵站附近更為貴氣；但其實這是香港人的想法，世界上大部分人卻未必是這樣想。在百多年前的英國殖民地時代，山頂是不准華人入住，住在山頂及半山區的，主要以英國人、高官及大洋行高級職員為主。直至1906年何東向香港總督及行政局申請，才成為首位在太平山山頂居住的華人（其實嚴格來說，何東也不能算是首位住山頂的華人，因為其生父為英籍荷蘭裔猶太人，他是歐中混血兒），雖然在二次大戰之後，有更多華人可以搬進去，但全部非富則貴，窮人是沒可能住山頂、干德道或羅便臣道的。
這一百多年的歷史，為半山製造了貴氣的感覺，但對於世界上其他的人，卻不會有這種感覺。在全世界很多地方，都是以市中心的樓宇最為值錢，例如上海呎價最貴就是黃埔江附近的住宅，北京是一二環的市中心最貴，美國紐約曼哈頓第五街是世上最昂貴街道之一，該大道的樓價平均每呎為五萬美元；多數城市中，由於交通上的不便，半山區的平均呎價，都未必及得上市中心的樓盤。
市中心新樓 受國內客歡迎
筆者試舉一個例子，或令各位更易明白。假設你要到其他國家買樓投資，如在泰國曼谷買房子，假若呎價一樣的話，以下將會如何選擇？
1. 新樓 vs 舊樓
2. 地鐵上蓋 vs 坐十分鐘巴士才到地鐵
3. 中心人流極高之地 vs 寧靜半山區
4. 市中心平地 vs 山上
相信對於以上問題，多數人會選擇前者而非後者。所以對於一個上海或北京人來說，當他想起國內買樓的經驗，會認為維港附近的樓是最貴的，市中心旺區的樓也應該很貴，其次是香港九龍港鐵站附近；半山要轉車才到港鐵站的，就可能差一點了，至於淺水灣赤柱大潭等地是「郊區」，應該是太遠吧！對於這種想法，在殖民地生活了數十年的香港人是很難明白的。
eddielam@citics.com.hk
撰文: 林一鳴博 士中信証券國際董事（零售證券業務發展）

經濟日報

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買樓收租 有辣有唔辣
2011年05月07日 星期六
有一對任職金融界的夫婦，受西方教育薰陶加上深諳理財原則，兩人的生活開支或多或少用上會計概念作結算。好像丈夫每月給予妻子家用，但出外用餐便會由妻子結賬，除非是請客才會由丈夫付鈔，旁人眼中睇會覺得這對夫婦未免現實了一點，但站在理財原則上看，數目均真一點又不無道理。
夫婦二人暫時未有置業，但妻子對於每月繳付租金「有去無回」感到不值，反覆研究買樓是否划算，惟丈夫卻認為，只要投資得宜，利用投資回報去租樓，總比用真金白銀買樓綁死自己更靈活，說法各有道理。
租樓＝租金有去無回
妻子眼見租金流向別人，一直心心不忿，遂有意與姊姊在現居附近物色居所，待姊姊購入單位後，與丈夫租住單位。至少可以保證租客質素及一定「有租交」外，這對夫婦亦可剔除業主加租迫遷問題，再者單位又可按市況出售，賺取差價，屬於一家便宜兩家着的做法。
筆者認為友人妻子的建議不俗，姊姊買樓收租可作為投資，加上租客質素及租金已有保證，大可印印腳收租或按市況放售，唯一商榷之處是租金如何釐定？究竟應以「親情價」出租或是按市價出租？若打親情牌，以低於市價出租單位，對於業主（即其姊姊）又有何投資價值可言，但若高於市值月租出租單位，市場又似乎大有選擇，犯不着要高價承租，處境陷於兩難。
讀者或許要弄明白一個道理，買樓收租當然可視租金為收入，若作自用的話，其實是業主放棄收取租金的權利，將成本加諸在自己身上而已。
做包租公 穩賺3至4厘回報
能力許可，無不想買一個單位作自用，再買一間作投資。可是金融海嘯淹至，才令投資者驚覺高風險投資產品的危險性，改為投資磚頭，至少輸極都仲有間屋，總比得張紙（股票）來得穩健。加上通脹殺埋身，不少投資者亦會傾向購買實物（單位）作保本增值，間接令樓價獲得支持，收租至少穩賺3至4厘回報，猶勝銀行低微存息。
說實在，誰不想做包租公、包租婆，「翹埋雙手」租客幫你交租，幫你供樓，想起都覺興奮。但出租單位的風險是遇上租霸，「大概是見面時覺得對方斯斯文文，但租住後行為就十分驚人。」不單無租交，還可能強佔單位、破壞設施，即使業主出動執達吏封屋，甚至幾經折騰告上法庭，可能已用上幾個月或一年時間才收回一個「溶溶爛爛」軀殼，欲哭無淚。
在大多數情況下，現時租客及業主都是透過代理配對，按慣例雖然業主及租客事成後，各需繳付半個月租金作為佣金，透過代理出租單位，業主至少可以減低「遇人不淑」的風險，而且一旦遇上雙方爭拗，地產代理亦可從中調停，既可避免與租客（或業主）正面爭執，更可省卻不少處理時間，屬於雙贏方法。
simonsplee@gmail.com
撰文: 李兆波 中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師
經濟日報

公司轉讓 多涉豪宅
2011年05月05日 星期四
去年底政府推出額外印花稅（SSD）來遏抑樓市炒風，持貨半年內轉讓的住宅單位須繳交15%印花稅，惟新招並未針對公司轉讓的個案，例如若炒家以海外公司，透過股份轉讓的方法來買賣物業，不單不用繳交樓宇買賣印花稅，連股份買賣印花稅也獲豁免。
空殼公司炒樓 成本逾萬
如果有關空殼公司在本港成立，由於只涉及股份轉讓，只徵收0.2%的股份買賣印花稅，與額外印花稅的5%至15%相差很遠，故上述海名軒短炒單位便以公司股權轉讓方式避開SSD。
不過，業界人士指出，以海外空殼公司或本地空殼公司炒樓，涉及費用也不少，過去一直只會在一手樓或豪宅物業才會出現。例如開設一家海外空殼公司費約1萬元，本地公司約4,000至5,000元，但每年要聘用專業會計師核數報稅，每年費用逾萬元，對於細價樓而言，投資成本變得沉重起來。
加上買方未必接受以公司股權轉讓形式交易，因為買家會擔心賣方將其他債項注入空殼公司內，招致難以評估的損失。
經濟日報