承造按揭必修課 | 新手教學 | 置業須知 | 實用工具 - 地產站(Property Station)

大部分人買樓，都會向銀行借入按揭貸款，而銀行按揭產品五花百門，置業初哥往往有難以選擇的困難。在考慮入市決定採用甚麼按揭計劃時，置業人士宜先考慮以下3點事項：

1. 首期/按揭成數

目前住宅物業最高按揭成數都是物業估值的95%；不過，當按揭金額高於樓價70%時，便需要為按揭購買保險。買家選擇按揭計劃前，宜考慮自己可以負擔多少的首期，如果可以用以支付首期的現金不多，但供款能力沒有問題，可以考慮選用高成數按揭。

2. 按揭年期

在借用同一金額的情況下，按揭年期愈短，每月供款愈多，但全期利息開支愈低；相反，按揭年期愈長，每月供款愈少，但全期利息開支就愈高。

3. 利息變化

銀行一般限制供款人的按揭供款佔月入比例不超過50%，以月入$2萬而言，每月按揭供款不能高於$1萬。不過，由於目前是近數十年罕見的低息期，而加息周期已開始，日後供款會明顯上升；我們建議置業人士宜將按揭供款佔月入比例，控制在四成或以下。

計息標準

按揭貸款的每月供款，決定於三個因素：本金、按揭年期及利率。前兩者較易理解，而利率方面，目前香港仍然盛行以「最優惠利率」為基準計算按揭利率。

最優惠利率為本，固定年期供款計劃

最優惠利率（Prime rate，簡稱P），過去一直是香港銀行業計算貸款利率的基準。銀行仍有利率協議的時代，最優惠利率是由銀行公會每周公布的。在2001年利率協議取消後，理論上不同的銀行可自行訂定貸款及存款利率。但由01年至今，每次利率調整，各大銀行的最優惠利率仍維持一致；3月底，最優惠利率為5.25厘，一般銀行可提供P減2.8厘的按揭利率，即按揭利率為2.45厘。

值得留意的是，當銀行說「全期利率為P減2.8厘」時，並不表示全期利率固定在2.45厘水平。以最優惠利率為準的按揭，是一種浮息按揭，「全期利率」是會按最優惠利率升降而浮動的。假設最優惠利率升至5.5厘，其時按揭利率便是2.7厘。

拆息為本，固定年期供款計劃

除了以最優惠利率作為計算按揭利率的標準外，近年亦有銀行提供以「拆息」作為計算按揭利率標準的按揭產品。「拆息」是本地銀行互相拆借資金的利率基準，「拆息按揭」，便是銀行將一個指定時期的拆息利率，加上一定的利率差，作為按揭利率。拆息按揭利率會隨拆息而波動，以選用「3個月同業拆息」為計算基準時，利率便會每3個月變動一次。

由於早前拆息向上，拆息按揭的產品利率甚至高於最優惠利率為準的按揭，近期較少銀行主動推介此產品。

定息按揭

現時按揭證券公司有推出定息按揭，年期最長5年，但由於利率明顯高於浮息按揭，所以按證公司的定息產品並不流行。此外，亦有部分銀行提供供款初期（一般為第1年）利率較低的定息按揭，其後再轉為以最優惠利率為準的浮息按揭。但由於它息期只有1年，其實可以視為按揭優惠，多於固定利率，減少供款變動的產品。

供款安排

固定供款方式：

1. 定年期供款

現時市面上最常見的便是定年期供款，例如固定供款期為20年，每月供款則跟隨利息升降。當然若以同等貸款額計算，年期較短，其每月供款額會較多，但全期的總供款會較少。

以現時較多人選擇的定年期20來計算，貸款$100萬，利率為2.5%，每月供款$5,299，較選擇15年少付$1,369，而較選擇25年則只需多付$813（詳見下表）。此外貸款期較長，利息支出自然較多，其全期總供款亦會遞增不少。

2. 定額供款

供款人在承按時定出供款額，供款額不會因利率升跌而增減，每月支出不會大失預算。利率上升時，供款年期會增加，利率下跌時，供款年期會減少。不過現時銀行定下物業最長還款期上限一般不可超過30年；所以若物業在供款期間超過上限，銀行則有權要求供款者將原定的供款額調升，以減少供款年期。

商議式供款方式：

1. 漸進式供款

若供款人現時手頭緊絀，而預算未來幾年的手頭資金較充裕，則可選用漸進式供款，其後供款人可視乎自己的財政狀況每年增加供款額或縮短供款年期。不過由於近年薪金水平不一定年年上升，供款人未來的入息未必會大幅增加，銀行批核亦十分審慎。

2. 遞減式供款

供款者可選擇供款初期供款較多，其後每年縮減供款額，此方式適合資金充裕一族，亦適合一些有計劃退休的人士。不過現時不少人士寧選擇多付首期，較選擇此方式方便。

3. 延期供本

供款人在供款初期（一般最長為3年），只向銀行支付按揭利息，而不償還本金。此方式可令置業初期供款減少，在通脹期或樓市上升期較為合用。

小貼士：每兩星期還款慳息不少

現時大部分供款人士會以每月形式供款，不過如閣下是懂得理財的人士，則不妨將供款改作每兩星期供款。由於利息支出減少，長遠來說，總利息支出亦會大大減少。兩星期還款方式，每次供款是每月供款的一半，由於一年有52個星期，所以一年的還款期數是26期。因為還款的速度增加，還款年期更可因而縮短，而利息開支亦會減少（詳見下表）。不過供款人需留意，此供款方式下，一年會有兩個月要供3期，負擔會較重。

按揭戶口

近年開始有銀行推出綜合按揭供款的儲蓄戶口，此類按揭計劃的特色，是把按揭戶口及儲蓄戶口統一處理，為客戶提供一個可隨時還款的按揭戶口。此一計劃下，按揭的利息是會按每日戶口的結餘每天計算的。由於按揭計劃是息隨本減的，所以儲蓄愈多，扣除的本金亦愈多，利息開支會減少。

雖然銀行把每月多出的供款稱為儲蓄，不過，申請按揭的人仍要留意，此部分的「儲蓄」並沒有任何利息收入，事實上仍是供款。而在具體的操作上，貸款人把出糧戶口設在銀行，出糧時，全份人工便用作扣減按揭本金。當貸款人有需要時，才在戶口來提取開支（此時本金便再回升）。此種計劃的優點，是變相容許供款人提早還款，而且彈性甚大。

本港一向沿用固定年期的供款方式，其他的供款方式相應較少人使用。其實一般來說，定額及定息的方式較適合穩陣派，或供款人的供款佔其收入比例較高，避免因利率上升而負擔大增，而覺得利率有上升機會的話，則仍應選擇定息供款。至於手頭充裕人士，則可選擇漸進式供款，以減少利息支出，縮短還款年期。

一手購買流程 | 一手置業 | 置業須知 | 實用工具 - 地產站(Property Station)

買家熟讀樓書及參觀示範單位後，若準備落訂買樓的話，以下有若干細節不容忽視。

揀樓前 先定入市底綫

現時政府規定，發展商必需要開售前7日派發樓書，公布售價3日後始可發售單位，讓買家有充足時間了解樓書內容及分析價單。

留意契約內容

一手買家簽約前，要細閱樓書、衡量自己的負擔能力，以及篩選合適的銀行與按揭方法。在簽約時，要留意發展商或律師講解契約內容，小心核對單位資料、購入價等。簽名後一旦悔約，發展商有權沒收訂金（一般為樓價5%）同時亦有權在日後追討樓宇重售的差價及重售後的支出等損失。

加名或需付轉名費

按地政總署的規定，簽署正式合約時，買家必須與簽署臨約的買家為同一人。個別發展商容許買家於簽正式合約時增加直系家屬，如父母、夫婦等為業主，但亦有發展商要徵收轉名費，約為樓價1%。但個別發展商亦不接受轉名。

聘請律師

買家可選用發展商提供的律師或自行聘請律師，全權處理是次買樓事宜。若自行聘請律師，有關費用需要由買家自己承擔。

付訂金及尾數

買家必須依時繳付訂金及尾數，否則發展商有權收取利息，如到期日後28日內仍未付清款項，發展商有權終止交易，收回單位及日後追討差價損失。

為什麼我要讀樓書？ | 一手置業 | 置業須知 | 實用工具 - 地產站(Property Station)

買家考慮購買一手新盤時，尤其是樓花物業，並無實物對照，感覺不及現樓「實在」。購買樓花單位的人士，除參觀示範單位的間隔用料、會所設施等基本內容外，發展商提供的「售樓說明書」是買家的主要資訊來源；細嚼樓書內容及熟知一手樓買賣程序更是不容忽視。

景觀與規劃 宜實地考察

購買樓花單位，未能參觀現樓，對單位景觀可能「估估吓」，不少樓書內刊出的相片，並非現場實景，部分更是電腦圖片，買家不可盡信。買家應赴地盤觀察，甚至到附近的二手單位參考近似的景觀。最好參考規劃圖，了解附近的規劃發展，會否影響景觀或有噪音等。

一般樓書均以地圖指示物業位置，但地圖比例不一，而且圖例或附近建築物或有刪減，此外，不少新發展的地區，如將軍澳、東涌等地，樓書內亦會附載規有關規劃圖及其號碼，但樓書中的規劃圖比例太細，無甚參考價值，買家可按樓書上的規劃圖編號，自行前往屋宇署取閱或購買規劃圖研究。（地址：北角政府合署23樓）

看平面圖 留意樓底

樓書內展出的平面圖，一般會附加基本的尺寸，但詳細的圖則，會以屋宇署及地政總署最後批准之圖則作準。樓書內同時說明單位樓底及面積，基本上同一室號單位的面積，高層面積會較低層略大，皆因高層單位的結構牆較低層稍薄。

此外，從平面圖中亦可見到結構牆的分布，一般樓書會以粗黑綫代表主力牆外（不能拆的牆），亦會見到冷氣機的擺放位置及大廈外牆的裝飾物。買家切勿看輕此等裝飾物，有時會影響單位景觀。

用料可能有變

示範單位內的傢俬陳設，只供參考，並不等於隨樓附送。而樓書上列明附送的電器、裝置數量及牌子，發展商可保留權利，按實際情況以同等質素之建材或設施代替。買家應保留樓書至入伙收樓，作為參考比對。若發展商更換建材及設施，買家雖然不能因此踢契，但可保留索償的權利。

管理費及設施 注意收費

一般新屋苑的管理費，每呎約$1.5起至$3、4不等，個別豪宅屋苑可逾$5。若樓書內無列明費用，可向發展商查詢。此外，購買分期建築的屋苑，要留意設施是否多期業主共用？或要待所有期數入伙後才全面開放？部分樓書亦會說明預計會所啟用日期，但公用設施部分大致與入伙時間差距不會太遠。此外，部分會所設施以用者自付為原則。

參考資料亦要細看

樓書最後部分的參考資料，往往因買家「嫌字多」而忽略。此部分其實是涵蓋最基本、最精粹的內容（一般中文內容只作參考、英文版本作準）。有關內容可分5部分：

即供付款還是建築期付款？ | 一手置業 | 置業須知 | 實用工具 - 地產站(Property Station)

一般而言，新盤付款，尤其是樓花物業，通常有兩種最基本的付款安排。亦即「即供付款」及「建築期付款」。

即供付款 售價最平

即供期是指在購入樓花物業或現樓後，立即開始供款的計劃，一般發展商向外界宣布的樓花訂價，都是以即供呎價為準。選用即供期付款，好處是即供訂價較低，缺點是樓花物業未入伙便開始供樓，如果買家現時有住屋開支，會很吃力。

建築期 付款較靈活

近期較受市場歡迎的是建築物付款安排，過去建期付款只會出現在樓花，但近期部分發展商在現樓貨尾也推出類近建築物付款的安排。

建築期付款是購買樓花物業時，付出首期後（過去多數為樓價三成，但近年新盤建築期付款首期成數有持續下調的趨勢），待物業入伙時，再開始找銀行進行按揭。建築期付款計劃的樓價會比即供計劃為高，理由是買家供款期押後了，發展商不能即時套現，會有利息損失，所以建築期付款一般會比即供付款的訂價高，高多少則視乎物業距離預計落成日期有多遠，及當時市場上的利率有多高而定。

建築期付款近年來有兩個「變種」，其一是是連首期亦可安排分期支付。例如三成首期，樓花期1年，首期可能分為6次，每次佔樓價5%支付。

另一個變種，是長成交期。正常情況下，建築物付款的原則，是待物業入伙後才成交，並由買家支付餘款。發展商為鼓勵貫家入市，將物業成交期定於入伙後一段較長時間。方便投資者有較長時間放盤。

二手樓8大陷阱 | 二手置業 | 置業須知 | 實用工具 - 地產站(Property Station)

雖然市場不時傳出買家購買一手樓的投訴，但整體而言，一手物業在買賣時的麻煩程度的確較為簡單，萬一買家對購入單位的交樓水準不滿，亦可以要求賣方（發展商）跟進。而在二手市場，由於物業是按「現況」交易的，買方在交易後才發現問題，亦難以追討。為免麻煩，置業人士在購置二手物業時，宜避開交易陷阱。

陷阱 1 釘契物業 交易麻煩

業主如果涉及財務糾紛，甚至是欠交管理費，當債權人獲法院判決勝訴，他可將押記令附於欠債人的物業上，強制執行償還判定的債項。押記令可註冊（即俗稱的釘契），由註冊當日起生效。

理論上，釘契物業一樣可以進行買賣，但買家宜要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，才可以放心購買該物業；解釘是解除釘契所引致的產權負擔，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中刪除。

當然，如果賣方是欠了數個月管理費而被釘契，解釘的費用不大。不過，如果業主是欠下巨款（例如佔樓價的相當比例，甚至超過物業市值），業主售樓所得亦可能不足以償還債務，解釘便較為麻煩。

破解方法：付訂前查冊

最簡單的是付細訂之前先行查冊，留意物業有沒有任何押記。

陷阱 2 維修令 破財維修

物業違反《建築物條例》等規例時（例如物業存在僭建物、未經許可更改用途、維修欠妥、位於危險山坡），政府會向業主發出補救∕拆卸令，包括斜坡維繫令，危險樓宇維繫令，清拆及還原維修令，渠務工程維修令等，有關紀錄亦會登記在土地註冊處中。

業主在收到此等補救∕拆卸令時，需要按政府要求完成有關的補救工程。如果情況危險，政府部分可能會先行進行補救工程，而政府先行墊支的費用亦可能以押記方法在土地註冊處中登記。

破解方法：查冊求證

查冊便可留意物業有沒有任何維修令。

陷阱 3 交樓日驗收清楚

二手物業是按「現況」交易的，例如買家簽約時，窗台有滲水，買家亦不可以以此為由取消交易，或要求賣方在交樓前維修。不過，二手物業的合約，一般會列明是否包括入牆櫃、冷氣機等。在交吉日，代理一般會安排買方在簽約前進行最後的驗收。其實即使買方在交吉日發現單位的現況（包括合約中列明的入牆櫃、冷氣機）與簽約時的情況不同，一般亦需按時完成交易。律師指如果買方認為賣方未能滿足合約條文（例如合約中列明的冷氣機「走樣」），可以在完成交易後透過律師樓要求對方賠償有關損失。

至於在睇樓時單位沒有漏水，但在收樓時發現此問題，由於缺乏證據，一般難以索償。

破解方法：拍攝單位現況

律師指，發生交吉日單位情況大變的個案罕有，如買家擔心，可考慮在簽約前為單位拍照，以證明交易時單位的現況。

陷阱 4 估價不足

如果買家購入一個單位，待申請銀行按揭時，才出現估價不足，一定會大失預算。估價不足牽涉多種原因，可能是屋苑成交不活躍，亦可能因為單位是「凶宅」。

破解方法：先行估價

最簡單的方法是先為單位進行估價，如發現多家銀行對有關單位均估價不足，應避免購入有關單位。

陷阱 5 待判訴訟 承擔法律責任

近年出現幾宗大廈立案法團被控敗訴，令小業主分擔法律責任的判決。一個屋苑/一幢大廈的法團如牽涉訴訟待判，亦意味小業主有潛在的責任。

破解方法：要求業主澄清

由於立案法團如有待判訴訟在身，亦不會在土地註冊處登記冊中顯示，買家可要求業主及代理澄清，單位及屋苑並沒有牽涉待判訴訟。

陷阱 6 僭建物或要負責清拆

物業即使有僭建物，政府部門亦未必會發現及發出拆卸令，買家購入此類單位，需要承擔日後拆卸有關僭建物的風險。如果僭建物有結構安全引起問題，買家的風險更是大幅增加。

破解方法：屋宇署查原有圖則

購買樓齡較新的物業，買家較易判斷物業是否有僭建物。如果購買的物業是舊樓，而買家又懷疑單位有僭建物，可於屋宇署查閱單位圖則，與單位現況作出比較。

陷阱 7 負資產業主收訂後失蹤

97年至03年樓價大幅回落，部分在高峰期購入的單位，以現價出售，業主仍是資不抵債（賣樓時無法套現，甚至需支付差價）。

買家購買此類物業的最大風險，是業主收訂後失蹤。買家要預防誤購「負資產」物業而蒙受損失，買家可於繳交訂金時，將金額直接交予賣家的代表律師託管。此外，為免業主無力償還按揭，買家可要求宗明合約中列明，合約的有效性視乎業主在成交日或之前能否解除所有按揭∕押記。

破解方法：訂金交予對方律師

土地註冊處只會登記物業的成交價、按揭借款的總額，買家是難以透過查冊，直接得物業是否負資產的。如果有懷疑，應該直接要求將訂金交由賣方律師託管。

陷阱 8 漏水樓或化粧樓

買家遇上叫價特別平或者裝修豪華的單位時，要格外小心。個別業主會將漏水單位翻新裝修（俗稱「化粧樓」），務求令買家留下好的印象，加快將單位脫手。

破解方法：聘驗樓師檢查

宜相約有豐富睇樓經驗的親友一起睇樓，甚至聘請驗樓師檢查。

何謂流通率？ | 投資回報 | 置業須知 | 實用工具 - 地產站(Property Station)

流通率：流通量高＝易買易賣

傳統上，幾個主要的藍籌屋苑，包括太古城、美孚新邨、沙田第一城及嘉湖山莊等屋苑，因為單位總數逾萬伙，成交量自然較其他中型屋苑多。如果以「易買易賣」為準，另一個較常用的指標是「流通率」，即一定時間內屋苑的成交量除以屋苑戶數。例如一個屋苑有100伙，年內有10宗成交，流通率便是10%。

同樣是有100宗成交，甲屋苑有1,000個單位，乙屋苑有2,000個單位，甲屋苑的流通率高於乙屋苑，論易買易賣，亦是甲屋苑較高。

除計算成交量及流通率之外，買家可以用第三個標準去評定一個屋苑是否「易甩手」。例如甲、乙屋苑各有1,000伙，在1月均有10宗成交，流通率一樣。但如果甲屋苑有400個放盤，而乙屋苑只有100個放盤，乙屋苑「易甩手」的程度無疑更高。

值得留意的是，雖然幾個新屋苑的成交量及流通率均高企，但近年的一手盤吸引大批投資者入市，放盤量高企，論「易甩手」的程度，未必高於傳統藍籌屋苑。

回報率計算法 | 投資回報 | 置業須知 | 實用工具 - 地產站(Property Station)

不論樓價高低，總有投資者買樓收租。而在決定一項置業投資是否划算時，少不免要計算投資回報，而計算回報率的方法亦有多種。最簡單的是「租金回報率」，計算方式是將一年租金收入除以樓價。 假設單位樓價值$100萬，現以月租$5,000出租，即每年租金收入$6萬，租金回報率是6%(或6厘)。

每月租金Ｘ12個月／樓價＝租金回報率（％或厘）

此種計算方式多用於比較不同屋苑的租金回報，物業代理發表的研究報告亦多會用此為計算標準。此計算的好處是簡單，方便比較不同單位的回報。例如A單位的租金回報率是5%，而B單位為6%，在樓價相同的情況下，B單位的租金收入便較高。

另一個計法的是「資金回報率」，計算方式是以每年淨租金收入除以投入資金，得出的數字便是資金回報率。

假設單位樓價$100萬，業主已付３成，即＄30萬首期，再承造七成20年按揭，利率2.5%計算，月供是$3,882。現時以月租＄5,000出租，將月租減去供款$3,882，淨租金收入為$1,118，全年淨租金收入，除以投入資金（即＄30萬首期)，得出的資金回報率為4.5%。

每月淨租金收入X12個月／投入資金＝資金回報率（％或厘）